Das Konjunkturpaket für den Wohnbau

Am 20.3.2024 wurde vom Nationalrat ein Konjunkturpaket für den Wohnbau beschlossen. Es sieht steuerliche Maßnahmen zur Unterstützung der Baukonjunktur, die Bereitstellung von Bundesmitteln für die Schaffung von mehr und leistbarem Wohnraum, befristete Maßnahmen zur Erleichterung der Schaffung von Eigentum und Förderungen zur Verbesserung der Qualität des vorhandenen Wohnraums vor.

Eine wesentliche steuerliche Maßnahme ist die befristete Erhöhung der Absetzung für Abnutzung (AfA) im Neubau. Um diese beanspruchen zu können, müssen Wohngebäude dem klimaaktiv Gebäudestandard in Bronze entsprechen. Weiters gibt es zur Unterstützung von Sanierungsmaßnahmen verbesserte Abschreibmöglichkeiten, einen Ökozuschlag sowie die Abschaffung von Nebengebühren.

Im Folgenden werden die bereits beschlossenen Maßnahmen kurz dargestellt:

• Steuerliche Maßnahmen zur Unterstützung der Baukonjunktur
• Fördermaßnahmen für die Schaffung von mehr und leistbarem Wohnraum

Noch offen sind u.a. Beschlüsse zum Handwerkerbonus und zur Kompetenzänderung bei der Wohnraummobilisierung.

Steuerliche Maßnahmen zur Unterstützung der Baukonjunktur

NEUBAU - Befristete Erhöhung der Absetzung für Abnutzung (AfA) für Wohngebäude (Stand Gesetzesbeschluss vom 20.3.2024)

• Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden, besteht nunmehr die Möglichkeit, in den ersten drei Jahren die dreifache AfA geltend zu machen. Bei Nutzung der beschleunigten AfA kann unabhängig vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme immer die volle Jahres-AfA als Basis für die dreifache AfA herangezogen werden.
• Da der reguläre AfA-Satz bei Wohngebäuden 1,5 % beträgt, können in den ersten drei Jahren jeweils 4,5 % der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden, wobei die Halbjahresabschreibungsregelung nicht angewendet wird.
• Dies gilt nur für Wohngebäude, die zumindest dem „Gebäudestandard Bronze“ nach dem auf der OIB-Richtlinie 6, OIB-330.6-026/19, basierenden „klimaaktiv Kriterienkatalog in der aktuellen Version 2020“ des Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie entsprechen. Alle Informationen zu klimaaktiv BRONZE finden Sie hier. 
• Die höhere Abschreibung reduziert in den ersten Jahren die Gewinne und somit die Steuerbelastung. Da die Abschreibungsdauer dadurch verkürzt wird, kommt es nach erfolgter Abschreibung zu einem gegenläufigen Effekt.

SANIERUNG - Verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten bei Sanierungsmaßnahmen (Stand Gesetzesbeschluss vom 20.3.2024)

• Der Aufwand für die Herstellung eines Gebäudes ist auf die (Rest-)Nutzungsdauer eines Gebäudes abzuschreiben. Das Gesetz sieht in § 28 Absatz 3 EStG bereits jetzt eine beschleunigte Abschreibung auf genau 15 Jahre für gewisse Herstellungsaufwendungen vor: Aufwand gemäß §§ 3-5 MRG, bestimmte geförderte Herstellungsaufwendungen, Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes.
• Die beschleunigte AfA wird ausgedehnt auf Aufwendungen, für die eine Förderung des Bundes gemäß dem 3. Abschnitt des Umweltfördergesetzes ausbezahlt wird. Es ist auch möglich, Aufwendungen beschleunigt abzuschreiben, wenn keine Förderung ausgezahlt wurde, aber plausibel dargelegt werden kann, dass die Voraussetzungen für die Förderung vorgelegen haben. Wie eine solche Plausibilisierung vorzunehmen ist, wird im Rahmen einer noch zu erlassenden Verordnung geregelt.
• Die beschleunigte Abschreibung gilt für Aufwendungen, die nach dem 31.12.2023 anfallen.
• Dadurch werden insbesondere ökologisch ausgerichtete Nachverdichtungen steuerlich begünstigt

Ökozuschlag für Gebäude (Stand Gesetzesbeschluss vom 20.3.2024)

• Für thermisch-energetische Sanierung und Austausch eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem gibt es nun für Vermieter:innen die Möglichkeit, 15 % der Investition als fiktiven steuerlichen Aufwand geltend zu machen (Ökozuschlag).
• Der Ökozuschlag steht nur für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude zu.
• Bei Erzielung von betrieblichen Einkünften steht der Ökozuschlag für 2 Wirtschaftsjahre zu, und zwar für jenes, das nach dem 31.12.2023 beginnt, und für das darauffolgende Wirtschaftsjahr.
• Bei Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können auch nicht aktivierbare Aufwendungen in den Kalenderjahren 2024 und 2025 für den Ökozuschlag herangezogen werden. Sollten die Aufwendungen gemäß der Verteilungsvorschriften des § 28 EStG über mehrere Jahre verteilt werden, dann kann der Ökozuschlag entweder im Jahr des Anfalls der Aufwendungen oder analog zur Verteilung der Aufwendungen geltend gemacht werden.

Abschaffung von Nebengebühren für das Eigenheim (Stand Gesetzesbeschluss vom 20.3.2024)

• Die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentums an einer Liegenschaft sowie damit im Zusammenhang stehender Pfandrechte wird unter folgenden Voraussetzungen temporär ausgesetzt:

• Das auf der entsprechenden Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude wird zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden (Mit-)Eigentümers verwendet.
• Für die Pfandrechtseintragung steht die Gebührenbefreiung nur zu, wenn das zugrundeliegende Darlehen zu mehr als 90 % für den Erwerb, die Errichtung oder Sanierung eines begünstigten Eigenheims (s.o.) verwendet wird.
• Das entsprechende Rechtsgeschäft wird nach dem 31.3.2024 abgeschlossen und der Antrag auf Eintragung im Grundbuch wird im Zeitraum vom 1.7.2024 bis zum 30.6.2026 gestellt.
• Im Grundbuchsantrag wird die Gebührenbefreiung beantragt.

• Das dringende Wohnbedürfnis ist durch Vorlage der Bestätigung der Meldung als Hauptwohnsitz sowie durch den Nachweis der Aufgabe der Wohnrechte am bisherigen Hauptwohnsitz nachzuweisen.

Fördermaßnahmen

Zweckzuschüsse an die Länder für Wohnbauförderung

Der Bund stellt den Ländern im Rahmen der Wohnraum-Bau-Offensive einen Zweckzuschuss in der Höhe von bis zu 1.000 Mio. EUR zur Verfügung

• davon sind 780 Mio. EUR für Neubauten und
• 220 Mio. EUR für die Sanierung von Mietwohnungen vorgesehen.

Von den Zuschüssen sind 250 Mio. EUR für Förderzusagen im Jahr 2024, 500 Mio. EUR für 2025 und 250 Mio. EUR für 2026 zu verwenden, wobei von den für die Jahre 2024 und 2025 vorgesehenen Zusagen, jeweils die Hälfte auch erst im Folgejahr in Anspruch genommen werden kann.

NEUBAU

Die Zweckzuschüsse für Neubauten in Höhe von 780 Mio. EUR werden nach der Volkszahl (Wohnbevölkerung) auf die Länder verteilt und sind

• zur Hälfte für die Errichtung von Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen mit Kaufoption und
• zur Hälfte für die Errichtung von Mietwohnungen einzusetzen.

Aus den Zweckzuschüssen können Förderungen an gemeinnützige oder gewerbliche Bauträger für Projekte im verdichteten und mehrgeschossigen Wohnbau vergeben werden. Für alle geförderten Wohneinheiten muss die Festlegung der Miete bzw. des Verkaufspreises für die Dauer der Förderung bzw. für zumindest 25 Jahre nach dem im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) vorgesehenen Kostendeckungsprinzip erfolgen. Außerdem kommen für diesen Zeitraum antispekulative Maßnahmen des WGG zur Anwendung. Zusätzlich ist auf geförderten Neubauten eine Photovoltaikanlage zu errichten, deren Kapazität sich nach der konditionierten Fläche richtet

SANIERUNG

Aus den Zweckzuschüssen für die Sanierung von Mietwohnungen in Höhe von 220 Mio. EUR können ausschließlich Förderungen an gemeinnützige Bauvereinigungen vergeben werden. Die Aufteilung auf die Länder erfolgt nach einem im Gesetzestext festgelegten, gesonderten Schlüssel, der die Anzahl der von Gemeinnützigen verwalteten eigenen Mietwohnungen und den Anteil fossiler Heizformen in diesen Wohnungen berücksichtigt. Auch hier ist die Förderung auf Projekte im verdichteten und mehrgeschossigen Wohnbau beschränkt.

Förderdarlehen

Die Bundesregierung stellt den Bundesländern Mittel zur Verfügung, damit diese im Rahmen der Wohnbauförderung Darlehen bis zu EUR 200.000 mit einer Maximalverzinsung von 1,5 % p.a. an natürliche Personen vergeben können.

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• Die Förderdarlehen können zum Neubau oder Sanierung von Wohnbauten genutzt werden und in den Jahren 2024 und 2025 von den Ländern vergeben werden.
• Die Förderlehen können eine Maximaldauer von 30 Jahren haben.
• Im Rahmen der Förderdarlehen sind antispekulative Maßnahmen (Vorkaufsrechte oder Abschöpfung von Gewinnen) für die Dauer des Darlehens bzw. mindestens für 25 Jahre vorzusehen.