Wohngebäude Sanieren

In Österreich machen Mehrfamilienhäuser mehr als die Hälfte der gesamten Wohnfläche aus (Statistik Austria, 2021). Sie wurden größtenteils vor 1980 errichtet und weisen daher noch oft schlechte Effizienzklassen auf (mehr als 150 kWh/m2.a). Mit der Isolierung der Wände, Dächer, Kellerdecke sowie der Tausch von alten Fenstern und die Verbesserung von Wärmebrücken, die im Zuge einer thermischen Sanierung stattfinden führen zu einer Reduzierung des Heizwärmebedarfs von bis zu 90% (Quelle: Passivhaus Institut).

Außerdem wird rund ein Drittel der Wohngebäude noch mit fossilen Energieträgern beheizt (Österreichische Energieagentur, 2023). Mit dem Tausch des fossil-basierten Heizsystems kann die nach der Sanierung restliche Heizenergie (auch für Warmwasser) mit klimaneutralen, erneuerbaren Energien bereitgestellt werden. 

Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) definiert den Weg vom Niedrigstenergie- zum Nullemissionsgebäude bis 2050. Mit dem Ziel einer vollständigen Dekarbonisierung des Gebäudesektors stehen die Sanierung des Gebäudebestands und den Ausstieg aus fossilen Heizungssystemen im Mittelpunkt. Zum Beispiel muss der Primärenergieverbrauch der Wohngebäude bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % im Vergleich zu 2020 gesenkt werden. Unter diesem Link finden Sie einen detaillierten Artikel dazu. 

Die thermische Sanierung oder die Heizungsumstellung eines Gebäudes ist mit Aufwand und Kosten verbunden. Sie führt aber auch zu einer erheblichen Wertsteigerung und Verlängerung der Lebensdauer des Bestandsobjekts, einer deutlichen Verbesserung des Wohnstandards (Komfort, freie Fläche, Barrierefreiheit, Energiekosten, Sommerkomfort) und sie ermöglicht eine Veränderung und Modernisierung der Wohnflächen (moderne Grundrisse, Aufstockung, Ausbau des Dachgeschosses). All diese Maßnahmen führen zu dauerhafter und krisensicherer Steigerung des Immobilienwerts. 

Grundsätzlich ist es am besten, zuerst die Gebäudehülle zu optimieren (Dämmung, Fenster, Lüftung) und dann das Heizsystem auf ein klimafreundliches umzustellen. Somit kann das neue System umso einfacher, kleiner und billiger sein, je effizienter die Gebäudehülle durch die Sanierung geworden ist. 

Zuerst die Heizungsumstellung?

Aus verschiedenen Gründen ist es manchmal notwendig der umgekehrte Weg vorzunehmen (zuerst Heizungsumstellung dann thermische Sanierung). Das neue System muss dann sowohl auf den aktuellen Bedarf als auch auf den zukünftigen Bedarf, der möglicherweise viel geringer ist, ausgelegt werden. Bei der Installation einer Wärmepumpe in einem nicht thermisch-sanierten Bestand muss mit besonderer Vorsicht geplant werden. Der Heizleistungsrechner von klimaaktiv bietet hierfür eine wertvolle Unterstützung. 

Es lohnt sich Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz mit „ohnehin“ Modernisierungsmaßnahmen zu kombinieren und somit eine schrittweise Optimierung der Gebäudehülle durchzuführen. Zum Beispiel kann der Zeitpunkt, wo die Fassade ohnehin neu gestrichen wird, genutzt werden, um gleichzeitig deren Isolierung zu optimieren. Jeder Einzelmaßnahme muss allerdings die bestmögliche thermische und energietechnische Qualität aufweisen, um am Ende des Sanierungszyklus ein hoher Energieeffizienz-Standard erreicht werden. Spätere „Nachbesserung“ sind mit vertretbarem Aufwand praktisch unmöglich (siehe hierzu diese Studie vom Passivhaus Institut)

Bei der schrittweisen Sanierung muss auch geachtet werden, dass die Ausführung eines Sanierungsschritts möglicherweise Auswirkungen auf andere Energiesparmaßnahmen, die u.U. erst Jahre später durchgeführt werden sollen, hat. Zum Beispiel kann die Verbesserung der Luftdichtheit durch einen Fenstertausch, ohne Berücksichtigung von Dämmung und Lüftung zu Feuchtigkeitsproblemen führen. Diese Wechselwirkungen sind in eine Publikation von Passivhaus Institut beschrieben und an dieser Stelle ist die Aufstellung eines Sanierungsfahrplans besonders empfohlen. 

Als Beispiel für die Planung einer schrittweisen Sanierung in einem mehrgeschossigen Wohnbau, kann das ÖBB Gebäude am Böhmerwald (Oberösterreich) herangezogen werden. Es handelt sich um einen durch 4 Stiegenhäuser inkl. Lifte erschlossenen Gebäudekomplex, der insgesamt 56 Wohneinheiten umfasst. Die Sanierung der Wohneinheiten erfolgt etappenweise bei Leerstand. Mehr Details finden Sie in unserer Good-Practise Datenbank.

Der Einsatz von geprüften Komponenten oder Bauteile ermöglicht eine leichtere Planung und eine Qualitätssicherung im Sanierungsprozess. Die Datenbank Baubook sammelt hierfür Komponenten und Systemen die nicht nur thermisch-energetisch ein hoher Standard aufweisen, sondern auch den klimaschädlichen Substanzen ausschließen. Weiters wurde der Passivhaus-Bauteilkatalog als Planungswerkzeug für Sanierungen so entwickelt, das bestehende Lösungen systematisch aufarbeitet. Auch die Komponenten-Datenbank vom Passivhaus Institut bietet einige Komponente, welche einen hohen Energieeffizienzstandard aufweisen. 

Bei der Planung einer thermischen Sanierung hat die Behandlung der Wärmebrücken eine besondere Relevanz auf die Qualität und Langlebigkeit des sanierten Zustands, kann allerdings heikel werden. Typische Wärmebrücken sind auskragende Balkone, Deckenanschlüsse oder Fenster, die nicht ausreichend tief die die Dämmebene installiert wurden. Der klimaaktiv Leitfaden  zur Wärmebrücken beim Fenstereinbau gibt ausführliche Information dazu. Zum Beispiel gilt ein Bauteilanschluss nach Sanierung als wärmebrückenfrei, wenn nachgewiesen wurde, dass die minimale Oberflächentemperatur mindestens 12,6° C beträgt. 

Ein innovatives Konzept stellt die Sanierung der Gebäudehülle in Kombination mit der Installation einer Bauteilaktivierung an der Fassade dar. Das unter der Dämmebene installierte wassergeführte System dient als Heizung für die Wohnungen. Die bestehenden Anlagen in den jeweiligen Wohnungen (zum Beispiel Gasthermen) können schrittweise entfernt und durch ein umweltfreundliches System für die reine Warmwasseraufbereitung ausgetauscht werden. Das minimal-invasive Sanierungskonzept eignet sich für viele Gebäudearten und ermöglicht auch eine Temperierung der Wohnungen durch die Fassade in Sommer.

Ein Beispiel dafür stellt das bereits realisierte Projekt in der Wiener Große Neugasse dar. Das unter der Dämmebene installierte Schlauchsystem wird in Sommer mittels einer Wärmepumpe abgekühlt. Die überschüssige Wärme aus der Fassade wird über 8 Erdsonden abgeführt und 100 Meter tief im Erdreich zwischengelagert. Im Winter wird die Wärme aus dem Erdspeicher zurückgeholt und erwärmt die Fassade, wobei der Strom für die Wärmepumpe aus einer Photovoltaikanlage am Dach stammt.

Ein weiterer Schritt in Richtung wenig-invasive Sanierungskonzepte stellt die serieller Sanierung dar. Darunter versteht man die Integration von vorfertigten Fassadenelementen wie die Fenstern, Sonnenschutz und ggf. auch TGA-Komponenten. Diese Methode ist zwar in der Planung aufwändig, zeigt jedoch bei Sanierungen im bewohnten Zustand viele Vorteile, wie eine verkürzte Bauzeit, weniger Dreck und kaum Arbeit in den Wohnungen. In einigen Europäischen Ländern ist diese Methode unter dem Namen „Energiesprong“ bekannt und bereits am Markt positioniert. 

Ein Beispiel für eine Sanierung mit Modulbausystem, stellt das Mehrfamilienhaus in Kapfenberg (Steiermark) dar.

Durch die thermische Sanierung und alleine schon nach einem Fenstertausch erhöht sich die Luftdichtheit eines Gebäudes so sehr, dass die „natürliche“ Fugenlüftung nicht mehr ausreicht, um die mögliche Schimmelbildung an nicht sanierten (oder nicht sanierbaren) Wärmebrücken (typischerweise bei Fensteranschlüssen oder Anschlüssen von Terrassen oder Balkonen) zu verbeugen. Daher ist es notwendig, das Thema Lüften schon bei der ersten Sanierungsmaßnahme in die Hand zu nehmen. 

Der Leitfaden „Lüftungslösungen für die Sanierung“ bietet hierfür die Beschreibung und Details von Lüftungssystemen, von Einzelraumlüfter bis zur Komfortlüftung, sowie Planungshinweise, die sich in der Sanierung besonders eignen. Einhaltung der Komfortkriterien durch ein Lüftungskonzept ist übrigens ein Muss Kriterium bei klimaaktiv Gebäuden.

Nach einer Studie des Passivhaus Institut müsste man mindestens 6 bis 8 Mal am Tag die Fenster für 5 bis 10 Minuten ganz öffnen, um einen ausreichenden Luftwechsel in einer sanierten Wohnung zu erreichen. Dies ist in der Praxis kaum realisierbar und selbst, wenn dies eingehalten wird, sind in Winter die damit verbundenen Wärmeverluste erheblich. Fensterlüftung ist daher immer erlaubt, aber in sanierten Wohnungen oft nicht zielführend.

Beim Einsatz von reinen Abluftanlagen im Wohnbau sind verschiedene Planungsschritte zu berücksichtigen. Von der Auslegung der Zu- und Abluft bis hin zur Bedarfsregelung und zum Einsatz besonders energieeffizienter Geräte sind Vorgaben einzuhalten. Ausführliche Information finden Sie unter diesem Link. 

Eine Komfortlüftung sorgt für ein gesundes Raumklima, Behaglichkeit und Frischluft rund um die Uhr. Zudem spart sie Energie und verhindert Schimmel. Komfortlüftungsanlagen können Gebäudezentral oder dezentral in jeder Wohnung installiert werden. Ausführliche Information zu den verschiedenen Arten von Be- und Entlüftungsanalgen mit Wärmerückgewinnung (auch Komfortlüftung genannt) finden Sie unter diesem Link. 

Als Beispiel für den im Zuge einer Sanierung installierte Komfortlüftung kann das Gründerzeitgebäude an der Mariahilfer Straße in Wien herangezogen werden. Dort wurden die 20 sanierten Altbauwohnungen im Grundriss neu organisiert und mit einer kontrollierten Raumlüftung mit Wärmerückgewinnung ausgestattet (Beispiel am Seitenende).

In Gebäuden mit einer sehr geringen Heizlast (< 10W/m2) bietet sich die Möglichkeit zur Heizung mit der Zuluft. Da frische Luft ohnehin in Wohn-, Arbeits-, Kinder- und Schlafzimmer zugeführt wird, kann diese Luft auch zugleich zur Wärmezufuhr verwendet werden. Hiermit entfällt die Notwendigkeit eines eigenen Heizsystems mit Warmwasserverteilung, insbesondere wo diese neue Installation sehr herausfordernd ist (zum Beispiel bei alten Einzelöfen im Bestand). Mehr zu diesem System finden Sie unter diesem Link. Ein Beispiel, wo dieses Konzept teilweise umgesetzt wurde, stellt das Mehrfamilienhaus in Völs (Tirol) dar. Im Zuge einer Sanierung auf den Passivhausstandard wurde eine Komfortlüftungsanlage installiert. Die mittels hocheffiziente Wärmerückgewinnung vorbeheizte Luft unterstützt die bestehende Stromheizung und bringt gleichzeitig frische Luft in den Wohnräumen (Beispiel am Seitenende).

Die Verwaltung von Mietwohnungen ist je nach Mietverhältnis entweder durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), das Mietrechtsgesetz (MRG) oder eine Kombination aus beiden geregelt. Bei Veränderungen am Gebäude (allgemeine Teile oder in den Wohnungen) wird im MRG zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 3 MRG) und nützlichen Verbesserungsmaßnahmen (§ 4 MRG) unterschieden.

Die Erhöhung der Mietzinse wegen Erhaltungsmaßnahmen ist begrenzt bzw. stark geregelt. Deshalb wird in der Regel nur wenn der Bestand mangelhaft oder beschädigt ist und wenn keine Finanzierungsprobleme entstehen, die Durchführung von thermischen Sanierungsmaßnahmen wie etwa die Dämmung der Außenwände und der Fenstertausch als Erhaltungsmaßnahme qualifiziert. Ist es möglich, gemäß § 3 MRG zu belegen, dass die erforderlichen Kosten für die Anbringung einer Dämmung im Zuge der Erhaltungsarbeiten der Fassade in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und zu den zu erwartenden Einsparungen stehen, kann diese thermische Optimierung auch als Erhaltungsmaßnahme angesehen werden. Kosten-Nutzen-Rechnungen, durchgeführt im Rahmen des Projekts „Sinfonia“, zeigen, dass dies in der Regel der Fall ist, wenn bei der Sanierung der Fassade hocheffiziente Dämmung und Fenster gleichzeitig eingebaut werden. 

Werden Sanierungsmaßnahmen oder Veränderungen angestrebt, die sich weit über die Erhaltung der Gebäudeteile ausdehnen (wie etwa ein Dachausbau oder die Errichtung von Balkonen), bilden sie sogenannte nützliche Verbesserungsmaßnahmen. Verbesserungsmaßnahmen können sich schwieriger durchführen lassen, da sie an strengere Voraussetzungen verknüpft sind (z.B. eine näher bestimmte Mitwirkung der Mieter:innen oder eine ausreichende Finanzierung). Andererseits dürfen nicht beteiligte Mieter:innen finanziell nicht belastet werden und die Vermieterseite muss alle Arbeiten im Rahmen der Duldungspflicht der Mieter:innen möglichst schonend durchführen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass zwar alle Mieter:innen verpflichtet sind, den Zugang für Arbeiten in den allgemeinen Teilen des Gebäudes oder in der eigenen Mietwohnungen zu dulden, sie sind hingegen nicht verpflichtet, Verbesserungsarbeiten in ihrer eigenen Wohnung zu akzeptieren.

Diese Aspekte sind insbesondere bei der Umsetzung einer zentralen Heizung (zum Beispiel beim Austausch von alten Gasetagenheizungen gegen einen zentralen Fernwärmeanschluss) oder einer mechanischen Lüftung für die Wohnungen relevant. An dieser Stelle zeigt die Erfahrung, wie in diesem Beispiel aus dem Projekt „Sinfonia“, dass Kommunikation mit und Einbindung der Mieter:innen im frühen Planungsstadium sehr vorteilhaft für eine reibungslose und vollständige Durchführung sind. Wie bei der Sanierung des ÖBB Gebäudes am Böhmerwald (Oberösterreich) kann es auch eine Möglichkeit sein, die Arbeiten zuerst in den allgemeinen Teilen durchzuführen (zentrales Gerät, Steigleitungen bis zu den Wohnungen) und die Änderungen in den Wohneinheiten etappenweise bei Leerstand durchzuführen. 

Projekt Sinfonia
 

In Österreich ist das Wohnungseigentumsrecht im Wesentlichen durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) geregelt und sieht unter anderem vor, dass die Wohnungseigentümer:innen für die Verwaltung des Gebäudes (also unter anderem für Sanierungsmaßnahmen) eine Eigentümergemeinschaft bilden. 

Ähnlich wie bei Mietrecht wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen, die zu Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung des Gebäudes gem. § 28 WEG zählen, und sogenannten nützlichen Verbesserungen, die zu Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung des Gebäudes gem. § 29 WEG zählen, unterschieden.

Die Durchführung von ordentlichen Maßnahmen ist in der Regel leichter und schneller. Sofern sie keine besonderen Finanzierungsprobleme aufwerfen, fallen die Anbringung einer Fassadendämmung und der Einbau neuer energieeffizienter Fenster unter die ordentliche Verwaltung.

Eine klare Abgrenzung ist jedoch nicht immer möglich: Eine ordentliche Maßnahme kann aufgrund hoher Kosten, die nicht durch Rücklagen gedeckt sind, oder wenn eine Maßnahme nicht eindeutig allen Eigentümer:innen zugutekommt, zu einer außerordentlichen Maßnahme werden.

Hat die Mehrheit der Eigentümer:innen einer ausordentlichen Maßnahme zugestimmt, besteht für die überstimmten Eigentümer:innen eine Anfechtungsmöglichkeit, die die Durchführung wesentlich beeinträchtigen kann. Ein Beschluss nach § 24 WEG kann bei der Durchführung einer nützlichen Verbesserungsmaßnahme behilflich sein, insbesondere wenn deren Kosten durch die Rücklage gedeckt sind oder, falls keine Rücklage vorhanden ist, wenn die Änderungen eindeutig zum Vorteil aller Wohnungseigentümer sind. Für einen Beschluss gelten entweder eine Mehrheit über mehr als 50 % der Eigentümer:innen oder eine Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen, sofern diese Mehrheit zumindest ein Drittel alles Miteigentumsanteile erreicht. 

Die Neuerrichtung einer zentralen Wärmeversorgungsanlage oder der Umstieg auf einen klimafreundlichen Energieträger bilden in der Regel eine nützliche Verbesserungsarbeit gem. § 29 WEG. Es besteht keine allerdings Anschlusspflicht der einzelnen Wohneinheiten. Bei dezentralen Heizungen (z.B. Gasetagenheizungen) kommt der Eigentümergemeinschaft keine Kompetenz zu. Wenn ein Eigentümer die dezentrale Heizung in seiner Wohnung ersetzen möchte und dafür Gemeinschaftsflächen nutzen muss (z.B. für den Außenteil einer Wärmepumpe an der Fassade oder auf dem Dach), benötigt er die Zustimmung aller anderen Miteigentümer:innen.